LA DACIÓN EN PAGO

El sistema jurídico español tiene su base en el derecho romano. En nuestro marco jurídico, los préstamos hipotecarios están respaldados, en primer lugar, por el inmueble asociado a ese préstamo (garantía real). Además, el prestatario (el hipotecado) responde de su deuda con todo su patrimonio. En el derecho anglosajón, la deuda está garantizada únicamente con el bien afectado, y si éste, tras embargarse y ejecutarse, no cubre todo el importe vivo de dicha deuda, es el prestamista quien asume la pérdida. Es decir, la deuda se garantiza exclusivamente con la garantía asociada.

Mientras no ha habido una gran crisis, esta diferencia de responsabilidad no tenía mucha importancia, más allá del hecho de que una hipoteca donde se responde únicamente con la garantía real tiende a ser más cara, pues tiene mayor riesgo para el prestamista.

Con una crisis tan larga y profunda como la actual, que afecta directamente al precio de los inmuebles, es cuando esta diferencia es importante, porque hay muchos inmuebles “underwater”, con un precio de mercado inferior al saldo hipotecario vivo (se debe más de lo que vale el inmueble). Por ejemplo, en EEUU se calcula que aproximadamente una cuarta parte de las viviendas hipotecadas (unos diez millones) valen menos que sus deudas asociadas. Este hecho supone un riesgo adicional para el sector inmobiliario y financiero americano porque los hipotecados encuentran un incentivo para entregar el inmueble en vez de pagar su hipoteca (aunque esto también tenga otras consecuencias negativas, como constar en registros como moroso, lo que te dificultará el acceso al crédito en una sociedad que vive sistemáticamente muy endeudada).

En España, según una estimación reciente, habría más de 300.000 firmas de ciudadanos reclamando un cambio jurídico hacia la dación en pago, es decir, que el prestatario pueda dar por cancelada su deuda con el prestamista entregando el bien asociado y sin más obligación, independientemente del valor del inmueble y de la deuda pendiente. Alguna sentencia judicial ha apoyado esta posición, lo que ha favorecido más este debate social.

En mi opinión, un cambio importante como éste plantea dos opciones no necesariamente excluyentes. Primera, instaurar legalmente la dación en pago para nuevas hipotecas, y segunda, instaurarla con efecto retroactivo para las hipotecas existentes.

El primer caso prevendría futuras situaciones extremadamente dañinas para las familias, tal y como ocurre hoy. Además, endurecería los criterios de concesión de hipotecas futuras y también las encarecería. El segundo caso, que hoy es socialmente importante, tiene consecuencias de gran calado que ahora te comento.

Según la opinión jurídica de algún conocido mío, la legislación que afecta a los embargos, la cual fue modificada hace algunos meses, favorecía los abusos por parte de la banca. El motivo era que permitía a la banca subastar el inmueble a precios muy bajos, algo que a la banca no le importaba tanto como a su propietario porque el cliente debía responder de su deuda con todo su patrimonio, además de con el inmueble. La nueva legislación, y no soy ningún experto en el tema, tengo entendido que endurece/dificulta esta práctica al exigir, por ejemplo, un valor de subasta superior al de la anterior.

Aplicar la dación en pago a las hipotecas existentes supondría jurídicamente cambiar los contratos mercantiles entre las partes (prestamista y prestatario) para favorecer arbitrariamente a una de las partes, el prestatario (financieramente más débil), y perjudicar a otra, la entidad financiera prestamista. Supone cambiar las normas de juego a mitad del partido, por eso no me parece justo. No creo que las injusticias oficiales a favor de la banca que llevo denunciando en este blog desde hace mucho tiempo deban ni puedan ser compensadas con otras injusticias en contra de ese sector. Cuando algo tiene importantes efectos jurídicos, económicos, y sociales, es muy peligroso intentar solucionarlo buscando atajos del estilo “lo comido por lo servido”. Creo que hay otras alternativas mejores para llegar al mismo sitio. En democracia, las formas son importantes, pues son la mejor garantía de que el sistema funciona (aunque sea imperfecto), y podemos confiar en él.

Por ejemplo, está claro que el sector financiero mundial ha sido salvado por los gobiernos dándoles y arriesgando dinero público (a través de sus Bancos Centrales), avalándoles, flexibilizando su legislación, e incluso intercediendo financieramente entre prestamistas y prestatarios. Han privatizado beneficios y nacionalizado pérdidas. Por eso, creo que sería moral y socialmente razonable que la banca pagara un tipo en el Impuesto de Sociedades muy superior al del resto del sector privado, por ejemplo del 50% (esto no tiene nada que ver con la famosa tasa financiera, que es sólo un impuesto que la banca traspasará a los inversores). El motivo es que el sector financiero actualmente disfruta de los beneficios del libre mercado (enriquecerse) sin las consecuencias asociadas a éste (poder hundirse por las pérdidas derivadas de su errónea gestión empresarial). Después, ese dinero extra ingresado por las arcas públicas españolas se podría dedicar a cubrir total o parcialmente (y con límites y condiciones establecidas) las diferencia entre el valor del inmueble embargado y ejecutado, y la deuda viva de aquellas familias que cumplan con unos requisitos establecidos.

En resumen, yo apoyaría la dación en pago para las hipotecas futuras y, adicionalmente, subiría el IS a la banca, y dedicaría ese ingreso extra sobre el tipo actual en ayudar a las familias embargadas que cumplieran los requisitos establecidos. Aunque este proceso de ayuda a los más necesitados sea más largo y elaborado que aceptar la dación para las hipotecas existentes, no creo que la mejor forma de afrontar socialmente una crisis económica sea ir improvisando, una y otra vez, medidas arbitrarias que rompen las reglas existentes, ya sea para manipular los mercados, para romper los principios económicos, o para favorecer a una de las partes y perjudicar a otra. Uno de los pilares básicos de la democracia y de la economía es la seguridad jurídica, y respetar la legislación genera más confianza que los discursos grandilocuentes, las fotos sonrientes, y las inconsistentes promesas populistas que nos brindan los gobernantes desde hace años.