CONTINÚA LA BURBUJA INMOBILARIA GLOBAL

Como sabes, la burbuja inmobiliaria ha sido un fenómeno global. Cuando reventó en 2000 la burbuja ".com", la Fed (Greenspan) bajó los tipos de interés hasta llegar a tenerlos al 1% y los mantuvo así un año. Como vivimos en un mundo global, el resto de Bancos Centrales hicieron lo propio, además de por la debilidad económica del momento, porque quien no lo hiciera, al mantener tipos notablemente más altos, hubiera atraído riadas de capitales hacia su zona monetaria (concretamente hacia sus bonos soberanos, que darían mayor rentabilidad que los de otros países). Esto hubiera apreciado su divisa y debilitado su capacidad exportadora al encarecer sus productos en el extranjero. Por eso, cuando toca bajar tipos fuerte en las principales zonas geoeconómicas del mundo, no hay Banco Central que pueda quedarse al margen. Este "efecto Leeming" es fruto y, a la vez, fomenta más la globalización, la coordinación entre los ciclos económicos de diferentes economías, la interdependencia de unas con las otras.

 

Normalmente, las burbujas suelen tener varios componentes en la economía real que, conjuntamente, canalizan flujos de capitales hacia un activo de forma intensa, colaborando en inflar dicha burbuja. Por ejemplo, en España, desde 1995 hasta 2007, se juntaron varios factores: la generación del baby-boom buscando casa, tipos de interés muy bajos que espolearon la solicitud y concesión de créditos (tipos establecidos desde Europa, y acorde con el interés de Europa), importante llegada de inmigrantes, liberalización del suelo (la legislación aplicada, lejos de conseguir su objetivo: aumentar la oferta de suelo para que bajara el precio, creó caciques locales en un mercado estructuralmente ineficiente), etc.

Entre las burbujas inmobiliarias de países desarrollados formadas entre 1995 y 2007 destacaron los avances de los precios en España, EEUU, y Reino Unido. Después, en EEUU en 2006, el freno en la escala de precios evidenció los excesos y los ajustes corrieron globalmente como la pólvora. Ahora, gran parte de Occidente purga, en mayor o menor medida, esa burbuja. Sin embargo, en algunos países, los inmuebles no han retrocedido en los últimos años, sino todo lo contrario. Algunos que no estaban en burbuja cuando ésta reventó, quizás lo están hoy.

Un ejemplo de inmuebles que empiezan a caer de precio de forma relevante es Holanda. Algunos analistas señalan el riesgo de caídas de precios en los países nórdicos tras subidas continuadas durantes estos años.

En ocasiones he comentado que el miedo a una ruptura de la zona euro lleva tiempo generando muchas entradas de dinero en Alemania y en otros países "top" de Europa, algo que se refleja en los altos precios de su deuda, o lo que es lo mismo, en los bajos tipos que pagan en sus emisiones de deuda, ya sea el gobierno o las empresas alemanas que emiten bonos en los mercados cotizados (por ejemplo las de automóviles). Pues bien, también los inmuebles en Berlín llevan tiempo recibiendo dinero inversor, y algunos financieros, el Chief Financial Officer de Allianz entre otros, ha hablado del riesgo de burbuja inmobiliaria en el país germano. A ver si resulta que la actual burbuja alemana no se limita a los bonos.

En este mundo global, los mercados financieros son grandes manadas de ñúes dando bandazos de un país o un activo a otro, reaccionando a los actos de manipulación mediática y/o monetaria de los grandes banqueros centrales en función de la credibilidad que les ofrece la autoridad faroleante de turno. Menudo futuro nos regalan nuestras autoridades monetarias. Lo más ridículo es que a los Bancos Centrales del planeta lo único que les obsesiona es la inflación, como si no existieran otras causas de muerte. Agárrate los machos.

Otro ejemplo más lejano nos llega desde Oriente. Hong Kong sería hoy el principal candidato a ganar el premio a la burbuja inmobiliaria global del momento. La economía China empieza a temblar por la importante ralentización de este sector, lo que amenaza con disparar la morosidad y las quiebras (te adjunto gráfico de la posible burbuja del crédito en China). 

El actual freno económico chino está afectando muy negativamente a países que, por llevar una década siendo proveedores de materias primas del gigante asiático, no sufrieron tanto la crisis global. Éste sería el caso de Australia y Canadá. Australia lleva ya meses frenando económicamente y bajando los tipos de interés, y sus precios inmobiliarios llevan recortando desde mitad de 2011.

Sobre Canadá y su "situación" inmobiliaria, un analista del Canadian Imperial Bank of Commerce opina que su riesgo no es comparable al de EEUU en 2006. Ojalá que su optimismo no sea el típico que suele acompañar en el peak de las burbujas, porque tal y como muestra el siguiente gráfico, el endeudamiento de los hogares canadienses como porcentaje sobre los ingresos supera de largo al que tenía EEUU antes de que empezara esta crisis.