US HOUSING

Uno de los principales factores que ha sembrado el nacimiento de esta crisis ha sido la exacerbada expansión del crédito vivida en los años previos. En ese sentido, la vivienda ha sido probablemente el mayor pilar edificado al calor de ese exceso y, posteriormente, uno de los más duramente golpeados por la crisis.

Por eso, Bernanke ha tenido siempre claro que la recuperación del sector residencial americano es clave para volver al mundo anterior. Sus políticas van en esa dirección. Yo comparto ese planteamiento aunque creo que en economía, como en democracia, no se puede aplicar el principio de que el fin justifica los medios cada vez que las cosas no son como uno querría, y no porque yo lo diga, sino porque así no se arreglan realmente los problemas, sólo se maquillan durante algún tiempo más.

En economía, a menudo es más importante el cómo lo haces que el qué haces. Eso es así porque la economía está menos basada en los hechos y más en la percepción que la sociedad tiene de esos hechos. Por eso, Ben (Bernanke) pensó que si se vestía de Moisés y simulaba que abría las aguas del  Mar Rojo, todos le seguirían hasta el fin del mundo, a él y a su efecto riqueza inventado. El problema generado a largo plazo es doble: primero, ¿de verdad crees que tendrán fe ciega en ti si todos saben que tu numerito era una farsa (contable, monetaria, especulativa, etc)? Segundo, ¿qué harás cuando llegue el próximo problema aleatorio de los que van sucediéndose en el mundo real y para el cuál no tienes preparado ningún numerito? La historia nos dice que se derrumba tu castillo de naipes (monetario).

Muchos son los que en el sector financiero, de forma permanente desde que yo lo conozco, ven brotes verdes en todos lados. Para ellos, los activos siempre están baratos. Si han caído de precio, porque todo lo malo ya está descontado (incorporado a los precios actuales). Si han subido, lo bueno no está descontado todavía. Yo lo llamo “asimetría racional” propia del self-service intelectual en el que vivimos, del que te hablaré otro día.

No hay duda de que la recuperación de la vivienda americana es importante para la economía productiva (la subida de los precios mejora las posibilidades de refinanciar deuda de empresas y consumidores y reduce la morosidad y las pérdidas para la banca). También es muy relevante para los mercados financieros, porque suben de precio esos paquetes de hipotecas que han hundido a la banca mundial.

Un vez más, como dicen los anglosajones, “Devil is in the details”. Lo que más me preocupa de esta recuperación económica global (y de la del sector inmobiliario americano) no es su magnitud mediocre sino su baja calidad. De la misma forma que una empresa no convence al mercado cuando supera las expectativas de beneficios a base de operaciones extraordinarias, no recurrentes (por ejemplo la venta de un inmueble o una filial que le reporta un beneficio), esta recuperación está basada en peligrosas medidas extraordinarias y temporales. En cuanto estas se normalizan mínimamente, el castillo de naipes se tambalea.

Yo creo que la realidad es un objeto con muchos prismas (lados). Cuanto más compleja sea ésta, más prismas tiene. Desde una posición sólo puedes ver, como máximo, unos pocos lados que conforman esa realidad (como las caras de un dado). Por eso, hay que moverse, para verla desde diferentes ángulos, lo que nos permitirá conocerla con un poco más de precisión. Sobre la vivienda americana te he hablado de las ganancias en precio de aproximadamente un 10% en el último año (tomando como referencia el indicador de precios Case-Shiller). También te he explicado lo extraordinario de los ricos extranjeros comprando viviendas para alquilar (no tanto para vivir). Hoy te ofrezcos prismas adicionales de la misma realidad. 

• En una entrevista reciente en la CNBC, el economista Bob Shiller (co-artífice del índice Case-Shiller) opinaba lo siguiente sobre la actual recuperación inmobiliaria americana: "… none of this is real, the housing market has gotten very speculative.", "… for the long-term buyer, the fact that [prices] are going up now doesn't mean anything for where it will when you sell." Y, por último, opinó que dicho mercado está "driven by irrational exuberance." 
• ¿Cómo interpretas tú el gráfico adjunto?

 

En mi opinión, hace años, el mercado inmobiliario reflejaba, en gran medida, la realidad económica del momento, lo que se traducía en un comportamiento similar del mercado de la vivienda nueva y de la usada. La crisis evidenció un exceso de capacidad acumulada (igual que en muchos sectores empresariales) que, como vemos en la vivienda nueva, lleva años ajustándose (esto iría en línea con la recuperación mediocre del PIB, del empleo, etc). Pero, ¿qué indica el gráfico de la vivienda usada? Éste refleja principalmente cómo los tipos artificialmente bajos han permitido a los compradores (en muchos casos, ricos inversores con acceso al crédito barato) comprar las viviendas embargadas que la banca ha vendido a precios bajos.

• Te adjunto otro gráfico, donde puedes observar el impacto que está teniendo en el volumen de peticiones semanales de nuevas hipotecas (economía real) el que los tipos de interés de largo plazo hayan “sólo empezado” a normalizarse, tras el anuncio de la posibilidad de reducir en un futuro próximo las dosis de droga monetaria llamada Quantitative Easing.

Sin comentarios.